פגשנו את עורך הדין דניאל שגב במשרדו, מוקף בתיקי לקוחות של עסקאות מקרקעין וכבר מהדקה הראשונה היה ברור שבמשרד הזה נושמים נדל"ן.
רצינו להבין ממנו אחת ולתמיד מה עומד מאחורי המושג "הלוואת קבלן", שמופיע כמעט בכל פרויקט חדש ונשמע לרבים כפתרון מימון קסום, אבל מאחורי השם האטרקטיבי מסתתרים סעיפים, חוקים וכללים שחשוב להכיר לפני שחותמים.
"הלוואת קבלן יכולה להיות כלי מצוין", אומר עו"ד שגב, "אבל אם לא מבינים אותה לעומק היא עלולה להפוך למלכודת יקרה".
מהי הלוואת קבלן וכיצד היא פועלת
כשפוגשים את עורך הדין דניאל שגב, מומחה לדיני מקרקעין, הוא מסביר בפשטות כי הלוואת קבלן היא סוג של הלוואת בלון המיועדת לרוכשים שאין בידיהם את כל ההון העצמי בעת חתימת החוזה. מדובר בכלי מימון נפוץ בעסקאות של קניית דירה מקבלן, שבו הבנק מעניק לרוכש הלוואה לתקופה של עד כ-36 חודשים, והקבלן הוא זה שנושא בעלות הריבית במהלכה. עם סיום התקופה, על הרוכש לפרוע את ההלוואה במלואה, בדרך כלל באמצעות משכנתא.
"זו לא מתנה", אומר עו"ד שגב, "אלא חלק מהסכם המימון של הדירה החדשה, וכדאי להבין היטב את ההשלכות הכספיות שלה מראש".
סיכונים בהלוואת קבלן
אחד האתגרים הגדולים הוא עיכוב במסירת הדירה מעבר ל־36 חודשים. במצב כזה, ההלוואה עלולה לפקוע עוד לפני שהרוכש נכנס לדירה, והיזם ידרוש לקבל את הפער באופן מיידי.
עו"ד שגב נזכר במקרה של זוג צעיר שהגיע אליו אחרי שחתם על רכישת דירה בפרויקט יוקרתי עם הלוואת קבלן. הפרויקט התעכב בכמעט שנה, ובזמן שההלוואה פקעה, הם עוד לא קיבלו את המפתח. הבנק דרש מהם להתחיל להחזיר את ההלוואה במלואה, במקביל לשכר הדירה ששילמו על דירתם הנוכחית. "הם פשוט לא ידעו שההלוואה לא מתארכת אוטומטית עם העיכוב", הוא מספר. "היינו צריכים להיכנס למו״מ מיידי עם הבנק והקבלן כדי למנוע מהם קריסה כלכלית". המקרה הזה, הוא אומר, ממחיש עד כמה חשוב להבין את התנאים מראש ומה המשמעות של משך הזמן המוגדר להלוואת קבלן, במדריך המלא להלוואת קבלן תמצאו פירוט מלא של הסיכונים ואופן ההתמודדות איתם.
רגולציה חדשה שמחייבת היערכות מוקדמת
במרץ 2025 נכנסו לתוקף הנחיות חדשות של בנק ישראל, שמגבילות את היקף דחיית התשלום ואת תקופת ההחזר האפשרית. כיום אי אפשר לדחות חלקים גדולים מהמשכנתא עד מועד האכלוס, ולכן מי שמתכנן מימון דירה חדשה באמצעות הלוואת קבלן חייב לבצע תכנון כלכלי זהיר כבר בשלב הראשוני.
מה חשוב לבדוק מול הבנק
עו"ד שגב ממליץ לכל רוכש לוודא שהוא מבין את סוג ההלוואה המוצעת, האם היא הלוואת בלון מלאה או חלקית, מה גובה הריבית וכיצד מתבצע הפירעון. חשוב לשים לב גם לעלויות נוספות כמו עמלות פתיחת תיק, רישום משכון וייפוי כוח. בנוסף, כדאי לוודא שההסכם עם הקבלן כולל פתרון ברור למקרה של עיכוב במסירת הדירה.
חשיבות הליווי המשפטי בעסקאות עם הלוואת קבלן
לדברי עו"ד שגב, הליווי המשפטי הוא קריטי במיוחד בעסקאות של קניית דירה מקבלן עם הלוואת קבלן. "מדובר בעסקאות מורכבות, עם הרבה סעיפים ותנאים שיכולים להשפיע ישירות על הכיס של הרוכש. עורך דין מנוסה יוודא שהחוזה כולל הגנות מלאות, החל מתיאום לוחות תשלום ועד אחריות לליקויים וגם יתאים אותו להנחיות בנק ישראל".
לסיכום, מסביר עו"ד שגב, "הלוואת קבלן היא אמצעי מעולה לקניית דירה יד ראשונה, אך יש להיכנס לעסקה כזו בליווי משפטי נכון"
עוד מידע בנושא תמצאו במאמר על רכישת דירה עם הלוואת קבלן, שמסביר לעומק את ההיבטים המשפטיים והכלכליים בהלוואת קבלן.
