שוק הדיור הישראלי רותח פחות. לפי נתוני מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול על שם קולר באוניברסיטת תל אביב, המתפרסם מידי רבעון, ברבעון השני של 2025 מחירי הדירות רשמו ירידה של 1.1%, ומספר העסקאות נחתך בכשליש לעומת הרבעון הראשון. מדובר בסימן ראשון להתקררות אחרי שנים של עליות בלתי פוסקות.
עו"ד דניאל שגב, מומחה למקרקעין, רואה בתמונה הזו הרבה מעבר לנתון יבש. "זה לא רק ירידה קלה במחיר", הוא מסביר, "אלא שינוי באופי המשחק. המוכר כבר לא מחזיק את כל הקלפים, והקונה יכול לחשוב על מהלך אסטרטגי, אם זה לרכוש דירה ראשונה, לשדרג לדירה גדולה יותר או להשקיע בנכס מניב בפריפריה."
לדבריו, יש להבחין בין קניית דירה יד שנייה לבין שוק הדירות החדשות "בדירות החדשות אנחנו רואים קיפאון כמעט מוחלט. יזמים מתקשים למכור, ומחירי הדירות במגדלים הגבוהים נתקעים. לעומת זאת, שוק היד השנייה ממשיך לנוע, אולי בהיקפים קטנים יותר, אבל יש שם מציאות. מוכרים פרטיים גמישים הרבה יותר מיזם גדול, וקל יותר לנהל איתם משא ומתן" עו"ד שגב מוסיף- "לקוחות מספרים שדירות יד שנייה שהם ראו לפני כמה חודשים, מוצעות היום במחירים של 100,000 ₪ – 200,000 ₪ פחות מהמחיר הקודם, המוכרים מחכים לקונה שיגיע".
עו"ד שגב מצביע גם על פערים בין המרכז לפריפריה "בתל אביב ובגוש דן אנחנו רואים בעיקר בלימה, פחות עסקאות, פחות היסטריה, וירידות מחירים משמעותיות. בפריפריה ובערי הלוויין לעומת זאת, המחירים עדיין סטטיים".
לצד זאת, יש לזכור שהריבית הגבוהה עדיין מלווה את השוק. "המשכנתאות יקרות יותר, וזה חלק מהסיבה להאטה," אומר עו"ד מקרקעין דניאל שגב "אבל מי שמתכנן נכון, יכול דווקא להרוויח. כשמחירי הדירות מתגמשים, אפשר לקחת משכנתא על סכום נמוך יותר, ובכך לצמצם את הנטל החודשי. אני ממליץ ללקוחות שלי לחשוב קדימה, גם אם הריבית היום גבוהה, היא עשויה לרדת בעוד שנתיים־שלוש, ואיתה ההחזר החודשי יירד".
לטענתו, התקופה הנוכחית מתאימה במיוחד לאסטרטגיות של "שדרוג חכם", משפחה שמחזיקה בדירה קטנה במרכז, שנחשבת לסחורה מבוקשת, יכולה לנצל את הירידה היחסית במחירים ולמכור במחיר גבוה ולרכוש דירה גדולה יותר במחיר מופחת "זו תקופה שבה מחזיקי הדירות הקטנות יכולים לשפר עמדות, לא רק להיכנס לשוק, אלא גם להתקדם בו."
ומה לגבי העתיד? עו"ד דניאל שגב סבור שהמגמה לא בהכרח תימשך בקו ישר "יכול להיות שנראה ירידות נוספות, ויכול להיות שהשוק יתייצב. אבל מה שבטוח, עם הגידול הדמוגרפי במידנה זה לא שוק קפוא. יש עסקאות, יש הזדמנויות, ויש בעיקר הזדמנות למי שיודע להסתכל על התמונה הרחבה ולא רק על המחיר של היום".
עו"ד דניאל שגב מסכם: "אנחנו בתקופה מיוחדת. מי שמבין את המורכבות, יודע להבחין בין אזור לאזור, בין דירה חדשה ליד שנייה, ובין השקעה לדירה למגורים, יכול לנצל את השוק הזה בצורה מיטבית. זה לא רק עניין של מחיר אלא זו הזדמנות לבנות אסטרטגיה נדל"נית חכמה לעשור הקרוב".
