סקר ממשלתי: שוק המשרדים בקריסה, בעלי הנכסים מתפשרים על שכירות

שוק הנדל"ן המסחרי בישראל: יציבות תשואות למרות הריבית והמלחמה

סקר ממשלתי חושף: בעלי נכסים מתפשרים על שכירות, שוק המשרדים במשבר.

שוק הנדל"ן המניב בישראל ממשיך להציג יציבות יחסית בשיעורי התשואה, על אף האתגרים הכלכליים, הריבית הגבוהה והשלכות המלחמה שהחלה באוקטובר 2023. כך עולה מסקר עדכני שפרסם השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, גיל בלולו, לאחר כשנתיים בהן לא פורסם נתון זה. הסקר מתייחס לארבעה חציונים – מהמחצית השנייה של 2022 ועד למחצית הראשונה של 2024 – ומציג תמונת מצב עדכנית בנוגע לשיעורי התשואה בשוק המשרדים, המסחר, התעשייה והלוגיסטיקה.

שיעורי התשואה יציבים למרות התנודתיות במשק

לפי הנתונים, שיעורי התשואה הממוצעים נעים בין 6.5%-7.0%, נתון המשקף יציבות יחסית, על אף הזעזועים שעבר המשק הישראלי, כולל העלאות ריבית משמעותיות והשפעות המלחמה. העלאות הריבית, שהחלו בסוף 2022 והגיעו לשיא של 4.75% במאי 2023, השפיעו באופן ישיר על עלויות המימון של עסקים ומשקיעים, אך לא הביאו לשינויים חדים בתשואות הנכסים המניבים.

שוק המשרדים: עודף היצע ולחץ על בעלי הנכסים

אחד הממצאים הבולטים בסקר הוא המשבר בשוק המשרדים, שמתמודד עם עודף היצע משמעותי. לאחר יציאה ממשבר הקורונה, ענף ההייטק תרם לביקוש גבוה לשטחי משרדים, אך העלאות הריבית והאטה בענף הטכנולוגיה גרמו להיפוך מגמה. החברות החלו לצמצם שטחים, ודמי השכירות במשרדים החלו לרדת.

המלחמה באוקטובר 2023 החריפה את המגמה, כאשר עסקים רבים הקטינו את פעילותם או נסגרו לחלוטין, מה שהוביל להמשך ירידה בביקוש ולעלייה במספר המשרדים הפנויים. לפי הסקר, מלאי המשרדים הפנויים צפוי לגדול בשנים הקרובות, בשל התחלות בנייה רבות שאושרו בשנים קודמות וכעת מסיימות את שלב הבנייה.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה: ביקוש גבוה ויציבות יחסית

בניגוד לשוק המשרדים, תחום התעשייה והלוגיסטיקה מציג יציבות וביקוש גבוה לשטחי אחסון והפצה. מגמת הצמיחה של המסחר האלקטרוני, שהתחזקה בתקופת הקורונה, המשיכה להוביל לדרישה יציבה למרכזי לוגיסטיקה ולאחסון. על אף השיבושים בשרשראות האספקה העולמיות בעקבות המלחמה, הענף נותר יציב, עם עלייה מתונה בלבד בדמי השכירות.

שוק המסחר: חוסר ודאות בקניונים, יציבות במרכזים שכונתיים

הסקר מצביע על חוסר ודאות בענף המסחר, במיוחד בקניונים הגדולים, שם נרשמה ירידה מסוימת בדמי השכירות. מגמה זו הושפעה בעיקר מהאטה בצריכה הפרטית בשל עליית הריבית ועלויות האשראי הגבוהות. מנגד, המרכזים המסחריים השכונתיים הציגו ביקוש יציב, שכן הם מספקים מענה ישיר לצרכים יומיומיים של התושבים.

בעלי הנכסים מעדיפים להתפשר על השכירות, ממתינים להתאוששות

למרות הריבית הגבוהה והאי-ודאות הכלכלית, הסקר מצביע על כך שבעלי נכסים מניבים מעדיפים להתפשר על גובה דמי השכירות מאשר להותיר שטחים ריקים. זאת מתוך הנחה כי שיפור עתידי בשוק – בין אם ירידה בריבית ובין אם התאוששות כלכלית – יביאו לחזרת הביקושים ולעליית דמי השכירות בעתיד.

השפעות הריבית הגבוהה: ירידה בכדאיות ההשקעה הממונפת

הסקר מדגיש כי הפער בין שיעורי התשואה לבין עלות המימון כיום הופך את הרכישה הממונפת לפחות כדאית עבור משקיעים פרטיים וחברות נדל"ן מניב, שכן עלות ההלוואות גבוהה והתשואה אינה מפצה על כך. כתוצאה מכך, רבים מהקונים בתקופה זו הם משתמשי קצה – כלומר, עסקים הרוכשים שטחים עבור פעילותם ולאו דווקא משקיעים שמחפשים תשואה גבוהה.

המסקנה: שוק הנדל"ן המסחרי מחכה לאיתותים מהמשק

למרות האתגרים, הסקר מצביע על כך ששוק הנדל"ן המסחרי בישראל אינו חווה ירידות דרמטיות בתשואות, אלא נותר יציב בטווח של 6.5%-7.0%. עם זאת, ענף המשרדים נמצא במשבר, שוק המסחר חווה חוסר ודאות, ואילו ענף התעשייה והלוגיסטיקה ממשיך להציג ביקוש גבוה.

תחת חלוק הרופא: חשד חמור לעבירות מין במטופלות לאורך שנים