ברקע נתוני כלכלן האוצר מיום 12.11.2025, הירידה החדה במכירות, המלאי המתרחב והלחץ אצל היזמים יוצרים מצב נדיר שבו ידו של הרוכש על העליונה. בעוד הכותרות מדברות על האטה, עו"ד דניאל שגב מזהה תזמון אסטרטגי לרכישה במחירים ריאליים ותנאי מו״מ שלא נראו בשנים האחרונות.

גל הנתונים האחרון שפרסם כלכלן האוצר ביום 12.11.2025 הציג תמונה חריגה בשוק הנדל״ן: עסקאות הרכישה צנחו לשפל של שנים, חלק מהחברות דיווחו על ירידה של עשרות אחוזים בקצב המכירות, וקבלנים מדברים בגלוי על האטה שמורגשת כמעט בכל אזור. לפי הדיווח, ישנם פרויקטים שמכרו בחודשים האחרונים "יחידות בודדות בלבד", ולעיתים אף לא חתמו על חוזה אחד במשך שבועות. מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות, ולדברי הקבלנים זוגות צעירים כמעט שאינם נראים במשרדי המכירות.

לצד זאת, נרשמה ירידה חדה גם במימון: פחות רוכשים מקבלים אישור משכנתה, יותר עסקאות נופלות בשלב מתקדם, והנוכחות של משפרי הדיור כמעט נעלמה. אפילו חברות חזקות בענף מדווחות על “שוק שקפא”, כזה שמצריך התאמות מהירות.

אבל בזמן שהכותרות מדברות על האטה, יש מי שמפרש את הנתונים אחרת לחלוטין. עו״ד מקרקעין דניאל שגב, מומחה למקרקעין ומלווה עסקאות נדל"ן מזה שנים, טוען שהצניחה בעסקאות אינה סימן למשבר אלא סימן להזדמנות שלא הייתה כאן מאז 2018.

“השוק לא נעצר כי אין ביקוש, הוא נעצר כי הציבור מתבונן”, אומר עו"ד שגב. “רבים יושבים על הגדר, ממתינים להחלטות ריבית ולכותרות נוספות. אבל מתחת לפני השטח קורה דבר מדהים: המלאי גדל, הלחץ אצל היזמים עולה, והתחרות בין רוכשים כמעט נעלמה. זו פעם ראשונה מזה שנים שקונה שמגיע לשולחן המו״מ מרגיש שהוא בעל הבית."

לדברי עו"ד שגב, הנתונים של כלכלן האוצר שמתארים פרויקטים שמתקשים למכור אפילו דירה אחת במשך שבועות הם עדות למגמה שכדאי לנצל.

“כשחברה גדולה מתקשה למכור, היא נפתחת למשא ומתן. כשדירות עומדות זמן רב, היזם לא יכול להרשות לעצמו להישאר נעול על המחיר הקטלוגי. זו מתמטיקה פשוטה: קיפאון יוצר לחץ, ולחץ יוצר הזדמנויות לרוכשים."

עו"ד שגב מציין כי גם הירידה הדרמטית במספר המשכנתאות שאושרו, כפי שנרשם בתקופה האחרונה, משחקת לטובת רוכשים בעלי הון עצמי או יכולת מימון יציבה. “פחות רוכשים מאושרים למשכנתא = פחות מתחרים = יכולת להשיג מחיר טוב. זו נוסחה שעבדה בעבר בכל תקופת האטה, והיא עובדת גם עכשיו."

לדבריו, מי שמבין שעיתוי הוא חלק מהאסטרטגיה, מזהה את החודשים הקרובים כתקופה שבה ניתן לרכוש דירה במחיר ריאלי יותר, עם מרווחי מיקוח שלא היו לפני שנה. “אני רואה זאת מדי יום: לקוחות שמגיעים לבדיקה משפטית לפני רכישה, ומגלים שהיזם מוכן לתת תנאים שלא היה מעלה על הדעת בתקופות של ביקוש חזק. זו לא חולשה של השוק, זו נקודת איזון חדשה."

עו"ד שגב מדגיש במיוחד את שוק היד השנייה, שבו נרשמה האטה דומה. “על פי הנתונים, מוכרי יד שנייה מתקשים לסגור עסקאות, חלקם לחוצים למכור בגלל עלויות משכנתה או תכניות מעבר. שם יש כר פורה במיוחד למציאת מציאות."
בעניין זה, מפנה עו"ד דניאל שגב את הרוכשים לעיון במדריך המלא לקניית דירת יד שנייה, הכולל בדיקות קריטיות ותכנון נכון של רכישת דירה יד שנייה.

במבט קדימה עו"ד דניאל שגב מזהיר כי החלון הזה לא יישאר פתוח זמן רב. “ברגע שהריבית תרד, ולו במעט, השוק יתעורר בבת אחת. כל אלו שחיכו מהצד ינהרו בחזרה, והמלאים יצטמצמו. מי שייכנס עכשיו עשוי לשלם פחות עשרות ואף מאות אלפי שקלים מאשר בעוד שנה”.

עו"ד דניאל שגב מסכם בתובנה פשוטה אך ברורה: "השוק לא קורס; הוא מתאזן. והאיזון הזה מאפשר בפעם הראשונה מזה שנים לקבל החלטת רכישה מבוססת, לא אימפולסיבית, בתנאים שמשרתים את הקונה. מי שמבין את זה היום, ירוויח מחר."

שימו לב מחיר מבצע כעת על DANMINI – לצפייה בבית וכמוניטור תינוק 5 אינץ’ תומך Tuya, באיכות 2K, כולל שליטה מרחוק דרך אפליקציית מובייל ב־WiFi עם תנועה למעלה, למטה, ימינה ושמאלה באמצעות גימבל. המחיר עכשיו: ‎97.08 ₪‎ (במקום ‎269.65 ₪‎, הנחה של ‎64%‎) לחצו כאן לרכישה במבצע