המדרגות הקפואות של 2026: כך הפך מס הרכישה ל"מס האינפלציה" הסמוי של רוכשי הדירות

בזמן שמחירי הדיור ממשיכים לטפס, החלטת הממשלה להקפיא את עדכון מדרגות מס הרכישה עד 2027 הופכת למשקולת כלכלית על גבם של הזוגות הצעירים והמשקיעים כאחד • עו"ד דניאל שגב, מומחה למקרקעין, מסביר בראיון מיוחד למה עסקה שנראתה פטורה ממס אתמול תעלה לכם עשרות אלפים מחר: "אנחנו רואים שחיקה של ההון העצמי עוד לפני שהטרקטור הראשון עלה על הקרקע"

שנת 2026 הייתה אמורה להיות שנת ההתאוששות של שוק הנדל"ן הישראלי, אך עבור רוכשים רבים היא מסמנת את המשכו של "המס השקט". בעוד שהכותרות עוסקות במחירי הדיור ובהיצע הדירות, מתחת לרדאר, כבר שנה שנייה, התרחש שינוי דרמטי במנגנון המיסוי: הקפאת הצמדת מדרגות מס הרכישה למדד המחירים לצרכן.

כדי להבין את המשמעות של המהלך הזה עבור הכיס של כולנו, נפגשנו עם עו"ד דניאל שגב, מומחה לדיני מקרקעין ומיסוי, שמשרדו בנתניה מלווה רוכשי נדל"ן רבים. "אנחנו נמצאים בסיטואציה שבה המדינה משתמשת באינפלציה ככלי להגדלת הכנסות ממסים מבלי להכריז על העלאת מס רשמית," הוא פותח את השיחה.

"הפטור שנעלם בגלל המדד"

עו"ד שגב, בוא נתחיל מהבסיס. מה השתנה בפועל בינואר 2026? "כל שנה, ב-16 בינואר, רשות המיסים מעדכנת את מדרגות המס בהתאם לעליית המדד. זה מנגנון הגנה שנועד לוודא שאם המחירים במשק עולים, הרוכש לא ייפגע פעמיים. אבל במסגרת חוק ההסדרים האחרון, הוחלט להקפיא את המדרגות הללו עד שנת 2027. המשמעות היא שתקרת הפטור לדירה יחידה נשארה קפואה על כ-1.97 מיליון ₪, מדרגות מס רכישה בשנת 2026 זהות למדרגות של שנת 2025. כשהמחירים בשוק עולים והמדרגות נשארות במקום, כל שקל של התייקרות במחיר הדירה נכנס ישר למדרגת מס גבוהה יותר. זו העלאת מס סמויה לכל דבר."

אתה יכול לתת דוגמה מהשטח"? רק בשבוע שעבר הגיעו אליי זוג צעיר, רכשו דירה יד שנייה ב-2,050,000 ש"ח. בתרחיש של עדכון מדרגות רגיל, המדרגה הראשונה (0%) הייתה אמורה לטפס לאזור ה-2.03 מיליון ש"ח, והם היו משלמים מס סמלי בלבד.

בגלל ההקפאה, הם מצאו את עצמם משלמים מס רכישה של 3.5% על חלק גדול בהרבה מהעסקה. מדובר בהפרשים של אלפי ואף עשרות אלפי שקלים שיוצאים ישירות מההון העצמי של הרוכשים, כסף שהיה אמור ללכת לשיפוץ או לרהיטים."

המשקיעים במוקד: ה-8% כאן כדי להישאר

אחת הדרמות הגדולות של 2026 נוגעת למשקיעים. מי שציפה שהוראת השעה שהעלתה את מס הרכישה לדירה שנייה ל-8% תפוג, התאכזב לגלות שהיא הוארכה שוב.

"המשקיעים הם הצינור שמספק דירות להשכרה," אומר עו"ד שגב. "כיום, משקיע שרוכש דירה נוספת משלם 8% כבר מהשקל הראשון (עד תקרה של כ-6 מיליון ש"ח). ההקפאה של המדרגות פוגעת גם בהם. אם בעבר רף ה-10% מס היה רחוק יחסית, היום, עם עליית המחירים המהירה בערים המבוקשות כמו נתניה, תל אביב והרצליה, יותר ויותר עסקאות 'נחנקות' במדרגות הגבוהות.

מלכודת המדד בעסקאות "על הנייר"

אחד הנושאים הבוערים שעו"ד שגב מדגיש הוא הקשר שבין מס רכישה למדד תשומות הבנייה, במיוחד ברכישת דירה מקבלן.

"יש טעות נפוצה שרוכשים עושים," מסביר שגב. "מס הרכישה מחושב לפי יום חתימת החוזה. אם קניתם דירה ב-3 מיליון ש"ח, המס ייגזר מהסכום הזה. אבל, וזה אבל גדול – אם לא תכננתם נכון את פריסת התשלומים לקבלן, מדד תשומות הבנייה יקפיץ לכם את יתרת התשלום בצורה דרמטית. אמנם זה לא יגדיל את מס הרכישה עצמו, אבל זה יצמצם לכם את המקורות הכספיים לתשלום המס. ב-2026, כשהריבית עדיין משחקת תפקיד והאינפלציה נוכחת, התכנון המשפטי-פיננסי חייב להיות הוליסטי. אני לא רק בודק את הנסח בטאבו, אני בודק את היכולת של הלקוח לשלם את המס בעוד חודשיים מהיום."

לא הכל שחור: "חורי האוורור" בחוק

למרות התמונה המורכבת, עו"ד שגב מדגיש שקיימות דרכים חוקיות ומקצועיות להקל על נטל המס, אם רק יודעים לנווט נכון במבוך הרגולטורי.

איפה אפשר למצוא הקלות ב-2026"? דווקא בגלל שהמדרגות קפואות, החשיבות של תכנון מס מוקדם עלתה. למשל, זכאויות של נכים, עיוורים או משפחות שכולות. כאן מדובר על שיעור מס מופחת של 0.5% בלבד. לא פעם אני פוגש לקוחות שלא ידעו שהם זכאים להטבה הזו, וזה חוסך להם מאות אלפי שקלים. סיפור נוסף הוא נושא ה'עברה ללא תמורה' (העברה דירה במתנה). בשנה האחרונה ראינו עלייה דרמטית בהורים שמעבירים דירות לילדים כדי 'לנצל' את הסטטוס של הילד כרוכש דירה יחידה. אבל זהירות, רשות המיסים בודקת את העסקאות האלו בזכוכית מגדלת, לעיתים העסקה עלולה להיחשב כמלאכותית. כאן נכנס התפקיד שלי כעורך דין, לבנות את הקונסטרוקציה המשפטית בצורה יציבה ושקופה."

הטיפים של עו"ד דניאל שגב לרוכשים בשנת 2026

כשאנו מבקשים ממנו לסכם את התובנות שלו לשנה הקרובה, עו"ד שגב מציע שלוש המלצות זהב:

1. אל תסמכו על שינויי המדד: המדרגות קפאו, אבל השוק זז. בצעו סימולציה עדכנית לפי המדרגות של 2026 לפני שאתם סוגרים תקציב.
2. הכינו 'כרית ביטחון' למס: בעסקאות קבלן, הקפידו להפריש את סכום המס מראש. אל תחכו לסוף התהליך, כי ההצמדות והריביות עלולות לשחוק לכם את הסכום שיועד למס הרכישה.
3. בחנו חלופות משפחתיות: לפעמים רכישה משותפת או שימוש בזכאויות של בני משפחה (בכפוף לחוק) יכולים להוריד את חבות המס משמעותית. אל תחתמו על חוזה מבלי שרואה חשבון או עורך דין מומחה בתחום המיסוי עבר על המספרים.

לסיכום, מה התחזית שלך להמשך השנה? השוק הישראלי חזק יותר מכל רגולציה. אנשים צריכים דירות וזוגות ימשיכו להתחתן. אבל שנת 2026 דורשת מהרוכש הישראלי להיות הרבה יותר מתוחכם. אם פעם עורך דין היה רק 'זה שבודק את החוזה', היום הוא חייב להיות האסטרטג של העסקה. בכל רחבי הארץ אנחנו רואים שמי שמגיע מוכן, מצליח לקנות דירה בביטחון גם בתנאי שוק משתנים".

עו״ד שגב מלווה את לקוחותיו בעסקת מקרקעין החל משלב המשא ומתן וחישוב המיסים, דרך ניסוח הסכם מכר מדויק, ועד סיום העסקה.

הגישה במשרדו של עו״ד מקרקעין דניאל שגב מבוססת על שקיפות מלאה, תגובה מהירה ופתרונות פרקטיים שמבטיחים ללקוח שקט נפשי בתוך אחת העסקאות הרגישות בחיים.

שילוב של מקצועיות, ליווי אישי והבנה עמוקה של דיני המקרקעין הופכים את הייצוג שלו ליתרון אמיתי, שמגן על הלקוח, מצמצם טעויות ומוביל לעסקה בטוחה.

ליצירת קשר עם עו”ד דניאל שגב: 09-7665531