האם רוכשי "מחיר למשתכן" בדרך לשלם את המחיר על ניצחון הקבלנים?בשיתוף עו"ד דניאל שגב

בענף הנדל"ן הישראלי, שבו כל שינוי חקיקה או פסיקה דרמטית מעוררים גלי הדף, פסק הדין שניתן לאחרונה בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בחיפה בעניין "אשדר מגורים", נחשב ללא פחות מצונאמי [ו"ע 26310-08-21 אשדר חברה לבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין]. בעוד שהיזמים והקבלנים חוגגים ניצחון משפטי מזהיר שעשוי להחזיר לקופתם מאות מיליוני שקלים, מעל ראשם של עשרות אלפי זוגות צעירים ורוכשי דירות במסלולי הסבסוד הממשלתיים מרחפת עננה כבדה. השאלה שמעסיקה כעת את השוק אינה רק האם הקבלנים יקבלו את כספם חזרה, אלא מי ימלא את הבור התקציבי שייפער בקופת המדינה והאם יהיה מי שיספוג את מס רכישה מחיר למשתכן.

לדברי עו"ד דניאל שגב, מומחה למקרקעין ומיסוי נדל"ן, אנו עדים למצב פרדוקסלי שבו פרשנות משפטית יבשה עלולה להפוך להטלת מס רטרואקטיבית על השכבות הזקוקות ביותר לסיוע. כדי להבין את עומק האירוע, צריך לצלול אל מהות המחלוקת שבין חברת אשדר לרשות המיסים.

המהפכה המשפטית: כשקבלן הופך ל"פרויקטור"

במרכז הדיון המשפטי עמדה השאלה האם זכיית יזם במכרז "מחיר למשתכן" או "דירה בהנחה" מהווה רכישה של "זכות במקרקעין". רשות המיסים, באופן מסורתי, ראתה בקבלן כמי שרוכש את הקרקע מהמדינה ולאחר מכן מוכר דירה גמורה לרוכש. אלא שחברת אשדר הציגה קו הגנה מבריק: המדינה מגבילה את הקבלן באופן כה קיצוני, היא קובעת את מחיר המכירה, את המפרט הטכני, את זהות הרוכשים ואפילו את לוחות הזמנים, עד שהקבלן מאבד את המאפיינים הבסיסיים של "בעלים במקרקעין".

השופטת אורית וינשטיין קיבלה את הטענה וקבעה כי בנסיבות הללו, הקבלן הוא למעשה זרוע ביצועית של המדינה, מעין "פרויקטור", ולא רוכש מקרקעין. המשמעות? הקבלן פטור ממס רכישה. "זהו ניצחון משפטי מרשים ליזמים," מסביר עו"ד דניאל שגב, "אבל בשיטת הכלים השלובים של רשות המיסים, כשהכסף יוצא מצד אחד, הוא חייב להיכנס מצד אחר. והצד האחר הזה הוא רוכש הדירה הקטן."

האיום הרטרואקטיבי על הזוגות הצעירים

התגובה של רשות המיסים לא איחרה לבוא, והיא נשמעת כמו איום ממשי על יציבותם הכלכלית של אלפי משקי בית. לפי עמדת הרשות, אם הקבלן לא רכש קרקע, המשמעות המשפטית היא שהרוכש הסופי הוא זה שרכש את הקרקע ישירות מרשות מקרקעי ישראל, והקבלן רק סיפק לו שירותי בנייה.

"כאן טמונה הפצצה הכלכלית," מתריע עו"ד שגב. "כאשר אדם רוכש דירה גמורה (דירה יחידה), הוא נהנה ממדרגות מס רכישה נוחות ולעיתים קרובות מפטור מלא עד תקרה של כ-2 מיליון שקלים. אבל, אם העסקה מסווגת מחדש כ'רכישת קרקע', הפטור הזה מתאדה. על רכיב הקרקע חל מס רכישה קבוע של 5% או 6%, ללא קשר לשאלה אם זו דירתכם היחידה או לא".

החישוב של רשות המיסים הוא קר ומכאיב: בדירה ממוצעת בפריפריה או באזורי הביקוש שמחירה כ-2 מיליון שקלים, רכיב הקרקע מוערך בכ-600,000 עד 800,000 שקלים. מס של 6% על הסכום הזה משמעותו דרישת תשלום של 36,000 עד 48,000 שקלים. עבור זוג צעיר שגרד כל שקל להון עצמי, מדובר במכה אנושה.

אי-ודאות בשוק: בין חריש לאשקלון

הסוגייה הזו אינה תיאורטית בלבד. היא משפיעה על עשרות אלפי יחידות דיור ששווקו מאז 2015 ועד היום. הפגיעה המרכזית צפויה להיות בפרויקטים שבהם 100% מהדירות יועדו להגרלות, דגם נפוץ מאוד בערים מתפתחות כמו חריש, אשקלון, עפולה ובאר שבע, אך גם בשכונות חדשות במרכז הארץ כמו לוד וראשון לציון.

עו"ד שגב מציין כי המצב הנוכחי יוצר כאוס תכנוני עבור מי שנמצא כעת בתהליך של מכירת דירה במחיר למשתכן. "כאשר לקוח מגיע אליי היום כדי לבחון מכירה של דירה שרכש במסלול סבסוד, אנחנו חייבים לקחת בחשבון לא רק את תקופת הצינון והקנסות למדינה, אלא גם את האפשרות שפתאום תנחת עליו שומה מתוקנת מרשות המיסים על הרכישה המקורית. זה משנה את כל כדאיות העסקה."

קרב על אינטרס ההסתמכות

אחת הטענות המרכזיות שעו"ד שגב מעלה כנגד כוונת רשות המיסים היא הפגיעה ב"אינטרס ההסתמכות". הרי הרוכשים נכנסו לעסקה על סמך חוזה מכר של דירה גמורה. המדינה עצמה שיווקה להם את הפרויקטים כ"דירה בהנחה". האם יעלה על הדעת ששנים לאחר מכן, המדינה תשנה את חוקי המשחק רטרואקטיבית ותשנה את מס הרכישה?

"המשפט הישראלי מקדש את הוודאות," אומר עו"ד שגב. "לא ייתכן שרוכש דירה יהפוך ליזם נדל"ן בעל כורחו רק בגלל מחלוקת משפטית בין הקבלן למדינה. זוג שקונה דירה ב-1.5 מיליון שקל לא מתכוון לנהל פרויקט בנייה. הוא רוצה מפתח וקורת גג. הניסיון להלביש עליו קונסטרוקציה משפטית של רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה הוא מאולץ ונועד אך ורק למטרות גבייה."

המאבק עובר לבית המשפט העליון

רשות המיסים כבר הודיעה על כוונתה לערער לבית המשפט העליון, ושם צפויה להתקבל ההכרעה הסופית. בינתיים, הרשות נוקטת בטקטיקה של הפחדה ומודיעה כי תתקן שומות באופן גורף כדי למנוע התיישנות. לדברי עו"ד שגב, זה הזמן של הרוכשים לעמוד על שלהם.

"אל תמהרו לשלם כל דרישה שמגיעה," הוא ממליץ. "ישנן עילות משפטיות חזקות מאוד לעצור את התיקון הזה. סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למנהל לתקן שומות רק במקרים מסוימים מאוד, וספק רב אם פרשנות חדשה של בית משפט מחוזי מהווה עילה לתיקון גורף של אלפי שומות סופיות. המאבק הזה יוכרע בשנים הקרובות, ומי שלא יפעל משפטית עלול למצוא את עצמו משלם סכומים שהיה יכול להימנע מהם".

סיכום ומבט לעתיד

פסק הדין בעניין אשדר חשף את ה"תפרים הפרומים" של תוכניות הסיוע הממשלתיות. בעוד המדינה מנסה לפתור את משבר הדיור באמצעות הגרלות וסבסודים, חוסר התיאום בין זרועות הממשלה (רמ"י מול רשות המסים) יוצר מלכודת דבש עבור הרוכשים.

הניצחון של הקבלנים הוא אולי צדק משפטי עבורם, אך אסור שהוא יבוא על חשבון הציבור. הממשלה חייבת להתערב ולהבהיר כי רוכשי הדירות בתוכניות הסבסוד לא ייפגעו משינויי הסיווג הללו. עד שזה יקרה, חובת הערנות חלה על הרוכשים. עליהם לעקוב אחר הפרסומים, להיוועץ באנשי מקצוע ולהיות מוכנים להגן על זכותם לפטור המובטח.

"אנחנו נמשיך ללוות את קבוצות הרוכשים ולעמוד על המשמר," מסכם עו"ד שגב. "בסופו של יום, הדירה היא הנכס היקר ביותר של המשפחה הישראלית, ואנחנו לא נאפשר לרשות המיסים לכרסם בהנחה שניתנה להם ושולמה בעמל רב."

עורך דין מקרקעין דניאל שגב הוא מומחה למקרקעין ומיסוי מקרקעין, המלווה רוכשים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית ותוכניות הסיוע הממשלתיות.

למידע נוסף וייעוץ משפטי בנושא חבות מס רכישה ומכירת דירות במסלול "מחיר למשתכן", באפשרותכם ליצור קשר בטלפון מס' 09-7665531.